Celý proces je v podstate podobný ako u nás, ale má aj niekoľko odlišností. Je dobré vopred vedieť o týchto
veciach, rovnako ako o nákladoch, ktoré sú s kúpou spojené a ktoré sú v prípade Španielska vyššie ako u nás,
ale vďaka nižšej DPH v konečnom dôsledku vyjdu menej. Náklady sú viac než 14% z ceny domu bez DPH.
Podrobnejšie ich opisujem nižšie, aby sa na žiadny nezabudlo. A aby som upozornila, že sa ešte líšia v rámci
krajiny v závislosti od autonómnej oblasti. Jedna zo základných vecí, ktoré našinca môžu hodne zaskočiť je
napríklad uvádzanie cien nehnuteľností v inzercii bez DPH, rozdielna aplikácia dane v prípade kúpy firmy a
jednotlivca, a prevodu nehnuteľnosti novej, alebo staršej nehnuteľnosti, daň z prevodu nehnuteľností, alebo
nutnosť spísania kúpnej zmluvy formou notárskej zápisnice s vyšším poplatkom, na aký sme zvyknutí u nás.
N.I.E.
Nehovoríme o slovenskom zápore, ale o identifikačnom čísle cudzinca (Número de Identificación de
Extranjeros). Ide o unikátne číslo potrebné na akékoľvek finančné transakcie v Španielsku, otvorenie účtu i
kúpu domu či bytu. Vydáva ho Policajné riaditeľstvo. Dá sa vyžiadať osobne alebo cez ambasádu.
Výpis z listu vlastníctva
Tento dokument zabezpečuje pre potreby kúpy zvyčajne priamo notár alebo právny zástupca. Dokument sa
nazýva Nota simple informativa a je to ekvivalent výpisu z listu vlastníctva. Poplatok za jeho vyžiadanie z
Registra vlastníctva (v Španielsku je oddelenou inštitúciou od katastra nehnuteľností z dôvodu vedenia aj
hnuteľných vecí, konkrétne automobilov) je cca 9 €. Obsahuje všetky podstatné údaje a informácie o
nehnuteľnosti: veľkosť nehnuteľnosti a/alebo pozemku, identifikačné údaje vrátane majiteľa, v prípade
pozemkov bez infraštruktúry informácie o zaťažení nákladmi na budúcu urbanizáciu nehnuteľnosti, či rôzne
práva a ťarchy. Pred podpisom rezervačnej zmluvy alebo kúpnej zmluvy a zaplatením akejkoľvek zálohy je
potrebné, rovnako ako u nás, preveriť tento dokument.
Poradca alebo právnik
Je dobré spraviť si previerku nehnuteľnosti pred samotnou kúpou. Pokiaľ oslovíte poradcu v tejto oblasti (v
tomto sa viete obrátiť aj na spoločnosť SABERAKO) alebo právnika, sám bude vedieť, aké dokumenty má
preveriť. Ide najmä o preukázanie skutočného vlastníctva, legálnosti danej nehnuteľnosti, neexistencie
tiarch, ale i vysporiadania všetkých daní a poplatkov za nehnuteľnosť.
- Výpis z listu vlastníctva – Nota simple
- Potvrdenie o zaplatení dane z nehnuteľností „IBI“.
- Výpis z katastra – Certificado Catastral.
- Kolaudačné rozhodnutie
- Zaplatené poplatky spojené s užívaním nehnuteľnosti
- Faktúry za dodávky služieb (voda, elektrika, plyn, kanalizácia, odpad) a ich úhrady
Hypotéka
Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku pomocou hypotekárneho úveru, aktuálne viete rátať
s niekoľkými bankami, ktoré Vám vedia kúpu prefinancovať. Hypotéky poskytujú najviac do 80% hodnoty
(viaceré banky ponúkajú menej a len dve alebo tri financovanie do 100%), najviac do 40 rokov (mnohé banky
len do 20), pričom úrokové sadzby sú určované ako euribor (1 rok) + x %. V januári 2014 sa toto „x“ pohybuje
na úrovni 3,90 až 5,50. Tieto úroky sú vyššie ako pri bežných hypotékach pre rezidentov kvôli zvýšenému
riziku, ale môžu byť nižšie pri kúpe nehnuteľnosti priamo od realitky niektorej z bánk. Pri žiadosti španielske
banky vyžadujú zvyčajne podobné dokumenty ako u nás, i keď samozrejme komplexnejšie, keďže pri
neplatení banke zostáva len veľmi obmedzený manévrovací priestor. Dokumenty musia byť preložené do
španielčiny a úradne osvedčené.
Notár
Podpísanie kúpnej zmluvy sa uskutočňuje za prítomnosti notára formou notárskej zapisnice, kde sa
zúčastňujú všetky zainteresované strany. V tomto dokumente je tiež uvedené, akým spôsobom bolo za
nehnuteľnosť zaplatené (prevod, hypotéka, šek, atď). Je možné spísať aj zmluvu pripravenú právnikom bez
prítomnosti notára s rovnakým efektom na prevod vlatníctva, avšak túto nie je možné registrovať bez
dodatočného dokumentu od notára.
Dane
V súčasnosti kúpa nehnuteľnosti alebo prevod vlastníckych práv nehnuteľností v Španielsku podlieha dani z
pridanej hodnoty vo výške 10% od januára 2013, na Kanárskych ostrovoch je táto nižšia 7% sadzba. Predtým
mali pre nás nepredstaviteľnú DPH na nové bývanie len 4%. V prípade kúpy novej nehnuteľnosti
rezidenčného charakteru, teda bytu alebo domu platí kupujúci DPH vo výške 10%. Pri nebytových
priestoroch, ako aj pri kúpe pozemkov je to ale 21%. V prípade kúpy staršej nehnuteľnosti platí kupujúci daň
z prevodu nehnuteľnosti ITP vo výške 6 – 11% v závislosti od autonómnej oblasti (najnižšiu daň má Madrid
a najvyššiu Extremadura). Actos jurídicos documentados je daň, ktorá sa platí pri podpise určitých zmlúv
pred notárom a ich následnom zápise do verejných registrov. Jej výška je od 0.75% v Madride po 1.5%
v Andalúzii, Galícii a Katalánsku. Pozor si treba dať na to, že pri kúpe na hypotéku sa táto daň platí tak
z kúpnej zmluvy, ako aj zo zmluvy o úvere.
Registrácia nehnuteľnosti
Dokladom o vlastníctve nehnuteľnosti je notárska zápisnica o vlastníctve nehnuteľnosti, tzv. Escritura de
compraventa. Podpísaním tejto prechádza vlastníctvo na kupujúceho. Následne sa však z dôvodu ochrany
registruje v miestne príslušnom Registri vlastníctva. Na register treba doručiť potvrdenie o zaplatení AJD, aby
začal konať. Register má 30 dní na zápis, zamietnutie alebo vyzvanie na odstránenie nedostatkov.
Jednorazové poplatky
Notárske poplatky a ďalšie prevodové poplatky činia cca 0.5% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Dalsich cca 0.5%
su poplatky za zápis do tzv. Registra vlastnictva. Realitná provízia je zvyčajne vo výške 3%. Pokiaľ klient kúpu
financuje cez hypotéku, zmluvu na register nesie a časť ďalšej administratívy vybavuje firma pracujúca
priamo pre banku. Poplatky tejto firme sa pohybujú medzi 300 a 500 €.
Pravidelné poplatky spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti v Španielsku
Vlastník nehnuteľnosti platí tzv. Comunidad de propietarios (upratovanie spoločných priestorov, stráženie,
úprava záhrad, čistenie bazéna, vrátane fondu opráv) – výška týchto poplatkov závisí na kvalite projektu
a poskytovaných služieb. Rovnako ako u nás: služby a energie – voda, elektrina, plyn, telefón, odvoz
a likvidácia odpadu. Poistenie má mierne vyššie sadzby ako u nás.
Daň z nehnuteľnosti (IBI) je odvodená z tabuľkových hodnôt nehnuteľnosti podľa databázy miestneho úradu,
ale je tiež vyššia ako na Slovensku. Presná výška záleží na konkrétnej nehnuteľnosti, teda či ide o byt alebo
dom a jej umiestnení od 0,22% vo Vitorii až do 0,97 % vo Valencii (údaje za rok 2013).
V prípade, že nehnuteľnosť prenajímate, je tu ešte daň z príjmu pre nerezidentov – Impuesto sobre la Renta
de No Residentes (IRNR). Ale táto neplatí pokiaľ príjem zdaňujete na Slovensku kvôli dohode o zamedzení
dvojitého zdanenia. Pre rok 2013 bola sadzba 24,75%.